A Caixa Econômica Federal oferece uma série de formas de financiamento para compra, venda, construção e reforma de imóveis. Cada tipo de empréstimo leva em conta quesitos como a renda do solicitante, seu histórico de crédito (se tem dívidas ativas ou consta em algum cadastro de devedores como o SPC e o Serasa) e o valor do imóvel para definir as condições de pagamento.
O prazo máximo para quitar o financiamento Caixa é de 35 anos. Ao longo desse período, a pessoa que solicita o empréstimo deve fazer o pagamento das parcelas, cujo valor é formado por:
O valor da amortização, ou seja, da divisão do financiamento em parcelas;
Juros, com taxas definidas conforme o tipo de financiamento;Taxa de administração, paga ao banco para manter as equipes e mecanismos que administram os financiamentos, no valor de R$25,00.Taxas de seguros contra danos temporários no imóvel (DFI) e indenização por morte ou invalidez permanente (MIP).
Formas de amortizar um financiamento Caixa
Existem três formas de amortizar, ou seja, quitar um financiamento Caixa. Conheça-os abaixo:
1. SAC
A amortização SAC significa Sistema de Amortização Constante. Nessa modalidade, o valor da parcela mensal do financiamento é fixa e a parcela de juros é decrescente, ou seja, diminui com o passar do tempo. Assim, de forma geral, o valor do encargo total é reduzido a cada pagamento.
O SAC é uma maneira de quitar mais do saldo devedor mensal. Os juros decrescem sucessivamente em progressão aritmética e a prestação total tem um valor constante, salvo reajustes por correção monetária.
2. Tabela Price
No modelo da tabela Price, o valor da parcela mensal do financiamento é crescente, mas os juros são decrescentes. Dessa forma, o aumento de um compensa a redução do outro e os valores permanecem constantes ao longo do prazo de pagamento do financiamento Caixa.
Nessa modalidade de amortização, o devedor quita menos do seu saldo devedor mensal. Ao final do prazo de contrato, o valor total de juros pagos é maior do que no modelo SAC.
3. SAM
O SAM é o Sistema de Amortização Misto, que combina o SAC e a Tabela Price.
Como funcionava antes?
Até 2016, a Caixa era praticamente o único banco que trabalhava com financiamentos pela Tabela Price. Essa modalidade de amortização favoreceu a parcela mais pobre da população, que teve acesso à compra da primeira casa própria por conta das parcelas, que começam baixas e aumentam ao longo dos anos, pelo programa Minha Casa Minha Vida.
A lógica por trás desse pensamento é a de que a economia brasileira continuaria crescendo, gerando emprego e renda fixa para os cidadãos ascenderem economicamente. Assim, o pagamento do financiamento Caixa seria possível e não sacrificaria a renda dos indivíduos.
Porém, a amortização Price traz alguns riscos consigo. Em alguns empréstimos, o valor das parcelas não é suficiente para cobrir os juros, a correção e o longo prazo do pagamento faz com o que o saldo devedor cresça acima do valor do imóvel. Desse modo, os tomadores de financiamento enfrentam muita dificuldade para quitar o empréstimo.
Como funciona agora?
Com a crise econômica e o aumento no desemprego, o Brasil passou a ter menos dinheiro sendo investido no FGTS e na poupança, o que interfere no volume de recursos que a Caixa Econômica tem para sustentar os empréstimos. Por isso, continuar abrindo financiamentos pela tabela Price seria uma ação de risco.
Observando essa situação, o Banco Central e o Conselho Monetário Nacional decidiram adaptar alguns pontos fundamentais dos financiamentos Caixa. Confira:
utilizando o modelo SAC, será possível financiar até 80% de um imóvel novo (pagando 20% de entrada) e 70% de um imóvel usado (pagando 30% da entrada);na tabela Price, o valor da entrada cai para 60% no sistema Pró-Cotista e 70% para Carta de Crédito FGTS;as parcelas precisam dar conta das taxas de juros e da correção monetária.
A redução do montante que pode ser financiado segue uma tendência dos próprios tomadores. Segundo dados recentes do banco, quase 90% dos empréstimos financiam 80% ou menos do valor total dos imóveis novos.
Quais são as 3 mudanças mais recentes?
Além das mudanças em relação ao sistema de amortização e ao risco assumido pela instituição financeira, há transformações gerais para praticamente todos os financiamentos. As mudanças ocorreram graças a uma alteração no cenário econômico, que dá os primeiros sinais de reação. Nesse cenário, as 3 regras que merecem destaque são:
1. Aumento do percentual financiado
Em maio de 2015, a Caixa alterou o limite para financiar os imóveis. Com condições financeiras desfavoráveis, o teto foi reduzido a quase à metade do que era.
Os imóveis do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) passaram de 80% financiados para 50%. Já os do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foram de 70% para 40%. Novas mudanças aconteceram e, em agosto de 2017, o limite era de 60% para imóveis usados e de 80% para os novos.
Em 2018, o banco retomou à posição original e, agora, financia 70% dos imóveis usados e 80% dos novos. Assim, há maior facilidade em conquistar o imóvel.
2. Redução na taxa de juros
A mudança mais sensível e importante diz respeito à transformação do crédito de juros imobiliário. Com a redução nas taxas mínimas cobradas, quem faz um financiamento por 360 meses (ou 30 anos) pode economizar até R$ 100 mil.
Antes de observar os custos, é preciso entender a seguinte classificação:
imóveis do SFH: limite de R$ 800 mil, exceto para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, onde o valor máximo é de R$ 950 mil eimóveis do SFI: todos aqueles que são superiores ao limite imposto pelo SFH.
Apesar de a taxa de juros ser diferente para os dois casos, o benefício é que ela está mais barata para ambas as condições. Antes as cobranças eram:
SFH: a partir de 10,25% ao ano + Taxa Referencial (TR) eSFI: 11,25% ao ano + TR.
Depois de 17 meses de congelamento, a Caixa anunciou uma queda substancial nos valores, que são:
SFH: a partir de 9% ao ano + TR eSFI: a partir de 10% ao ano + TR.
Quem também vai se beneficiar da mudança no crédito de juros imobiliário é a pessoa jurídica. As empresas que pretendem adquirir um imóvel poderão adotar valores menores e, com isso, terão menor comprometimento financeiro.
O único indicador mantido foi para a linha pró-cotista FGTS. Quem usa os recursos do fundo de garantia continua a pagar 7,85% ao ano + TR.
3. Aumento do limite para usar o FGTS
Além das mudanças já referidas, a Caixa anunciou uma importante transformação no uso do FGTS. Durante a crise econômica esse recurso esteve em baixa, mas, agora, servirá como uma forma de estimular o setor da construção civil.
Antes da alteração, o limite era estabelecido pelos valores do SFH em cada região. A partir de 2019, o teto será de R$ 1,5 milhão para todo o país.
Isso é muito importante para quem pretende adquirir imóveis mais caros ou de alto padrão. Com a possibilidade de usar os créditos do fundo de garantia, o valor dos juros se torna ainda menos intenso, o que favorece a aquisição.
A projeção dos financiamentos Caixa
A projeção é de que os financiamentos Caixa sigam mais o sistema SAC, que é mais seguro para o banco e para os clientes. Ainda que seja necessário arcar com um valor maior de entrada, há a segurança de que o comprometimento do orçamento familiar diminuirá conforme cada pagamento. Essa medida traz mais conforto e segurança para quem deseja comprar um imóvel.
Além disso, a decisão de alterar os termos de financiamento é uma ação protetiva, para evitar rombos e calotes. Como efeito da crise, o valor dos imóveis sofreu redução significativa, o que poderia causar um desequilíbrio entre o saldo devedor, a garantia e o valor de mercado do imóvel. É importante lembrar que o uso da tabela Price já foi bem reduzido pela Caixa há alguns anos.
O sistema SAC é mais vantajoso para quem procura o financiamento, os problemas gerados nos contratos pela Price são residuais e já estão sendo solucionados. Ainda que o momento da crise gere um pouco de insegurança, o financiamento Caixa ainda é uma opção viável e segura para quem deseja investir em um imóvel próprio. Além das adaptações recentes garantirem melhores condições, não há indicativo de que os preços dos imóveis voltem a subir até o momento.
As mudanças no financiamento da Caixa, especialmente em relação ao crédito de juros imobiliário, são positivas. Com as novas regras, será simples conseguir comprar o seu tão sonhado imóvel!
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